안산 경매물건 임장보고서 기록 (2023.05)

안산 지역을 경매물건 위주로 임장하고 왔습니다.
 
조사대상 물건 
2022타경57684
2022타경56735
2022타경58083
2022타경57691
2022타경59826
입니다.
 
이번 임장은 제이쓴님께서 리드해주시는 특전으로 얻게된 특별 임장이에요.
룰루! 전문가와 직접 경매 물건을 보러가는 기회라니...!!
너무 영광스럽고 좋았습니다~~!!!
 
그리고 안산은 처음가서 새로운 부분이 많았는데, 경매지를 미리 공부하고 가서 실제로 확인하니까 
그냥 분위기 임장하고 오는 것이랑은 또 다른 재미가 있었어요.
 
이날 폭우가 온다고 해서 걱정했는데, 생각보다 비가 많이 오지 않아서, 걸어서 임장하는데 
큰 무리가 없었습니다.
 
자세한 안산 임장후기 시작해볼게요! 
 
임장 코스는 다음과 같았어요.

도보 1시간 2분이라고 뜨지만, 부동산도 들어가고 경매물건지도 자세히보고 그러다보니까 3-4시간 걸렸네요.
 
 
사전 경매지 조사 내용도 같이 올려둡니다.

경매 물건 분석 0505.pdf

5.27MB

 

4호선 중앙역에서 출발하였는데 중앙역은 유흥업소들이 많이 모여있었습니다.
밤에 화려한 곳이라 들었는데 정말 술집, 밥집, 노래방 등 완전 번화가였습니다.  
낮에만 봐도 화려 화려해요.

중앙역 근처는 병원도 엄청 많고, 
식당도 많고, 상권자체가 활성화 되어 있어요.

유흥가를 지나면 갑자기 차분한 느낌으로 바뀌면서 
신축? 2018년식 아파트 2개가 나타납니다.

바로 이동네 대장아파트인 힐스테이트중앙과 안산센트럴푸르지오에요.
 

네이버 부동산 호가 힐스테이트중앙, 안산센트럴푸르지오 84평형 8억대로 나와있습니다.
 

길쪽으로는 길다랗게 공원같이 산책로가 조성이 되어 있어요.
아파트에서 기부채납한 거로 조성된 도심 공원이라고 합니다.
처음봐서 신기하네요. 

안산 힐스테이트중앙 아파트 입구에 바로 버스 정류장이 있어서 편해보였습니다.
 

그런데  반대편에 있는 안산센트럴푸르지오 상가는 다 공실이었어요.
실제 앞에 붙어있는 공고문 살펴보니 유치권행사중이라고 적혀있었다고 합니다.
같이 가신 임장 동료분께서 핸드폰으로 확대해서 보셨대요! ㅎㅎㅎ
 

안산센트럴푸르지오아파트도 정말 깨끗하니 신축느낌 뿜뿜

두 2018년식 아파트를 지나면 
재개발 중인 주공5단지 아파트가 나타납니다.

철거 전이라 이미 들어갈 수 없게 바리게이트가 다 쳐져 있었어요.
이주는 이미 끝났고 철거를 기다리는 상태로 보였습니다.

바리게이트를 가로질러서 게속 걸어보았어요.
 
 
뒤쪽으로는 경매 2022타경 56735 주공5단지 물건지입니다.
 

 
이쪽은 바리게이트가 쳐져 있진 않았으나 재건축 진행중인 곳이에요.
생긴건 똑같이 생겼더라구요.
 
 
입찰기일 2023-05-16 이고 최저 매각가격은 428,400,000원입니다.
내부까지 들어가진 않고 통과했어요.

1986년식이다보니 역시나 재건축이 필요할 정도로 연식이 확실히 오래된 느낌입니다.
 

5단지 뒤로도 주공아파트6단지도 외형은 동일했어요.
 

6단지의 경우 재건축 초기 단계인 정비사업위원회만 출범한 단계에요.
아직 시공사도 정해지지 않은 상태이구요.

자동차 출입구 부분은 언덕이 있습니다.

중앙주공 7,8,9단지도 아직 재건축 소식 없고 외관도 크게 노후되어 보이지 않았습니다.

단지 입구 상가에 주공6단지 재건축 준비위원회 공간이 있었어요.

분양 완료되어 2023.12 입주 예정인 포레나안산고잔도 보았습니다.

이곳은 포레나 안산고잔 2차로 분양전 상태에요. 땅 파고 있는 단계로 보였습니다.
 

뒤쪽 상가도 아직 발달하진 않았으나, 두 아파트가 모두 분양완료되면 성황하겠네요.

안산천을 가로질러서 계속 임장을 계속하였습니다.
 
2024년 예정으로 신안산선 성포역이 들어설 성포 예술광장을 지났구요. (여의도까지 접근성이 좋아짐) 

경매물건이 있는 안산 주공11단지 아파트쪽으로 도착했습니다.
 
경매 : 2022타경 57684

5월 9일 입찰기일 물건이었고, 최저 매각가격 217,000,000원입니다.
94년식 아파트로 외관도 연식을 보여주네요.

복도형으로 되어 있고, 경매물건인 6층 608호만 저렇게 창으로 구분되어 있어서 밖에서 볼때도 신기했어요.

승강기는 최신식으로 교체되어 당분간 정비사업은 어려울듯 보였습니다.

6층 경매물건지 앞인데. 이렇게 따로 문으로 분리되어 있어요.
이렇게 문으로 아예 분리된 집은 처음 보네요
복도를 개별로 이렇게 나눠서 문까지 달아서 사용할 수가 있는 건지 신기했어요.
 
문에는 cctv녹화중이라고 써있었습니다.
 
1/2 지분물건이며,
채무자겸 소유자의 배우자가 임차인으로 등록되어 있었는데, 
우편함도 깨끗한것으로 보아 현재 거주하고 있는 사람이 확실히 있는 것 같았어요.
 

실외기 여부도 확인했어요.
 
 
경매 : 2022타경57691

 
성포주공 11단지 두번째 경매물건을 연달아 둘러보았습니다.
 
1132동 4층 물건이구요.
1회 유찰된 물건으로 5월 17일 입찰기일이고, 최저매각액 316,400,000원으로 나와있습니다.

우편함은 깨끗했습니다.

성포주공11단지는 다 승강기 교체가 되었더라구요.

밖에서 외관으로 봤을때 방충망이 심하게 훼손되어 있었는데, 
올라가보니 위에서도 정말 오래되어 보이는 물건들이 문앞에 정리되어 쌓여있었습니다.
인테리어 비용이 많이 들 수 있을 것 같은 물건이였습니다.
 
그리고 실거주하고 있는 사람이 없는 듯 보였어요.
 
입주자 대표회에서 강제경매신청을 한 물건인데, 
청구금액 14,279,910원이 다 관리비 미납금이라는 충격적이고 놀라운 사실까지 알 수 있었습니다.
 
관리비를 얼마나 밀려야 1400만원 정도가 되지...
 

중간에 열려있는 부동산이 있어 현재실거래가와 급매여부 등을 확인했습니다.
현재 급매시세 대비 경매 최저가면 괜찮은 가격인 것 같아요.
 
가격 확인하고 다음 물건지로 이동! 
 
 
경매 : 2022타경 59826

성포동 예술인아파트 물건입니다.
 
5동 10층에서 나온 84 물건이에요.

경매물건이 있는 5동 앞에 도착!

예술인아파트는 입구가 이렇게 예쁘게 되어 있더라구요.
 

우편함도 깨끗.

승강기 교체공사 전 상태입니다.

천주교 교우의 집이라고 붙어있고, 
현관앞도 깨끗했어요.

승강기에서 내려서 왼편에 바로 있는 집입니다.

실외기가 두 개 달려있는 집이에요.
 
 
예술인아파트 쪽에도 열려있는 부동산이 있어 들어가서 여러가지 문의드리고 예술인아파트의 물건을 살펴볼 수 있었습니다.
 
아래는 공실로 매매 나와있는 일반 물건입니다.
 

구조나 평형은 괜찮더라구요.

 

인테리어 깨끗하게 해두면 괜찮을 것 같았습니다.
근데 다른 부동산 통해서 들으니 최근 전세매물이 잘 안빠진다고 하네요.
올 수리 한다고 해서 나갈지 미지수..
 
 
경매물건 내부를 직접 보지 못했지만, 다른 호수를 통해 내부를 살펴볼 수 있었고, 
부동산에 직접가서 현재 시세나 시장상황을 들을 수 있어 좋은 기회였습니다.
 
2022타경 58083 도 가보고 싶었는데 시간상 함께 둘러보지 못해 너무 아쉬운 부분도 있었네요.
이 날 몸 컨디션이 너무 너무 안좋았어서...마지막에는 뒤에 일정 없었어도 더 못할정도의 상태였어요.
임장 잘 다니려면 앞으로 컨디션 관리 잘해야겠다는 생각이 들었습니다.
 
 
남아있는 질문사항 : 
관리비 채권 법적 소멸시효 3년이면 매수시 최근 3년이내 관리비만 부담해도 되나?